路透北京1月22日- 中國一線城市--上海近幾個月來高調的樓市漲勢，終於招致調控靴子落地，週四晚間上海對本已嚴格的調控政策再打數個補丁，包括打擊假離婚購房、提高增值稅徵免年限等，儘管力度上談不上重磅，但政策意味深遠：澆一澆過火的上漲預期，警告投資客的狂歡可以落幕了。

一線城市歲末年初樓市加速升溫，有近幾年被壓抑的需求爆發，但也不乏資金偏松背景下投資客的加入，在上海昇級調控的同日，亦有媒體報導深圳進一步細化措施堵住通過“假結婚”獲取購房資格的漏洞，在“房住不炒”之下，預計後續還會有熱點城市打補丁升級調控。

“上海前期'全國認房認貸'等需求端政策不可謂不嚴，此次再次收緊，一方面凸顯了上海堅決貫徹'房住不炒'的決心，另一方面也側面反映了投機需求的猖獗。”同策研究員分析師丁垚表示。

中國官媒經濟日報週五就此事發表評論稱，各地要充分重視房地產市場出現的新情況新問題，進一步落實好“房住不炒”定位，繼續堅持調控大方向不動搖，並積極採取有針對性的措施，切實鞏固近幾年的調控成果，有效防止新建商品住宅和二手住宅價格過快上漲。

“特別是要把近幾年來行之有效的調控措施繼續落實到位，堅決不把房地產作為短期刺激經濟的手段，不因疫情和短期經濟增速的回落而放鬆對調控措施的把握和堅守。”

上海周四晚間宣布調控新政，從加強限購、嚴格稅收以及完善新房搖號制度等方面多管齊下。其中明確夫妻離異三年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

上海住房和城鄉建設委員會等發布的《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》還要求，同時還將完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。並調整增值稅徵免年限，將個人對外銷售住房增值稅徵免年限從兩年提高至五年。

去年下半年以來上海樓市逐步升溫，特別是進入歲尾年初，市場熱度急劇升溫，不僅新盤搖號火爆，幾乎一房難求，認購超10倍的個案也時有出現；二手房也是不遑多讓，個別學區房短時間內漲幅達20%，有機構統計，去年末上海掛牌二手房存量已降至多年來低點。

“整體看，本次上海新政從供需兩端發力，亦在為樓市降溫。”平安證券地產團隊楊侃稱，上海此次意見在增值稅免徵年限、離異購房、無房家庭優先購房等方面與深圳“715”新政趨於一致。

在上海浦東張江擁有一套學區房的邱先生說，從去年底即一直有仲介主動來詢問要不要賣房。“為了小孩唸書，取得戶籍，一定要買上這個房子，價格自動就往上加，”邱先生形容與買家交流時的情況說，他認為買家應該有躁鬱症，一定要買到不可。結果那套學區房成交價錢就從每平方米8萬元人民幣一路炒至10萬元......還未成交。

**風向標作用**

對照半年前深圳的715調控，上海此次升級調控短期預計能為市場降溫，但中長期來看，一線城市供需矛盾難以根治，此次上海也提出加大住宅供應，特別是商品住房有用地供應，後續能否平抑市場還需看供給方面的落實力度。

據貝殼研究院不完全統計，2020年至今已有杭州、深圳、南京、無錫、寧波等城市明確規定離婚後年限範圍內按婚前計算的內容，西安也加強了離婚期間公積金對首套的認定規則；深圳、無錫、瀋陽、成都、上海等城市均調高轉讓稅年限，基本全部從兩年提升至五年。

同策研究員分析師丁垚指出，去年以來上海以學區房為代表的二手房價格漲幅過大，市場預期過於樂觀，以致頻繁出現房東跳價等現象，對市場穩定產生負面影響。增值稅“2改5”必然會通過提高交易成本從而平抑二手房市場的預期，擠掉一些小區掛牌價虛高的水分。

丁垚稱，2020年上海宅地出讓量同比再次增長，2021年的新房供應有充足保障，而前期需求未落地人群、新落戶人群以及依然存在的動拆遷人群也保證了需求端不會明顯下滑。而二手房勢必會有一個“擠泡沫”的過程。

平安證券地產團隊楊侃指出，參考深圳新政效果，稅費與首付比例攀升預計短期將對市場需求形成一定衝擊，樓市成交有望逐步回歸理性，中長期來看行政調控無法扭轉一線城市整體供不應求的格局，後續仍需關注供給端政策落地力度。

“從全國來看，隨著2020年下半年熱點城市調控加碼、房企推盤增加，樓市整體保持平穩，但在'房住不炒'總基調下，不排除個別熱點城市出現政策打補丁動作。”楊侃說。

本地媒體週四報導，1月19日，深圳市住建局發布“關於明確《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》若干問題的函”，其中提及居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下，這意味著通過假結婚獲取購房資格行不通了。

最新房價數據顯示，2020年12月中國樓市整體延續微漲態勢，同比漲幅續創近五年最小，環比升幅則持穩；但繼深圳後，一線城市北京、上海和廣州樓市也迅速升溫，二手市場成交尤其火熱，主要歸因於調控長期抑制後的需求爆發，尤其是學區房需求明顯上升。（完）

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