ETtoday 新聞雲

牧

大家都痛恨地主建商炒地炒房，對於這些人不勞而獲得來的暴利，一般人的直覺反應是「那就課重稅嘛！國父不是說『漲價歸公』嗎？」所謂的土地增值稅由此應運而生：對於土地或房屋交易，買進賣出後賺到的價差，政府課重稅。讓賣的人少賺，打消炒地炒房的念頭 。





聽起來很公平正義，但你怎麼知道，賣方沒把自己該繳的增值稅加在賣價上，讓買方幫他出增值稅？

這種情形，財政學上叫「稅負轉嫁」(Tax Shifting)，本來要課甲的稅，結果變成乙在負擔。這可是財稅人員高普考必考觀念，所以官員都很清楚。

簡單來講，交易的買賣雙方，哪一個人比較在乎成交，稅就會落在他身上多一點。特別是土地所在「位置」往往也具有獨特性，使得賣方具有壟斷的力量，可以轉嫁稅負。

今天民眾痛恨炒房炒地，政府及政客就端出在看起來最公平正義的「土地增值稅」，並推出「奢侈稅」，再以「不要增加民眾負擔」的理由刻意壓低地價稅與房屋稅等持有稅。

土地增值稅與奢侈稅都是機會稅（交易時才產生的稅），都有轉嫁的問題。今天政府刻意壓低地價稅等持有稅，等於讓地主「賣不出去繼續養著沒差」，既然地主賣不出去放著沒差，就會把自己該付的增值稅加在賣價上，讓賣價高高掛著。沒地的建商如果撐不住，沒蓋房子等於沒收入，只好忍痛買進，再想辦法把成本反應出去。房價當然居高不下。結果就是「購屋者幫地主或養地的建商繳增值稅。」

奢侈稅也是一樣，如果地價稅房屋稅等持有稅低，等於讓投資客「養著放著沒差」，就會掛高價放著，造成「量縮價不跌」的結果。這時的增值稅、奢侈稅、甚至還在討論中的資本利得稅，都反而有支撐房價的效果。這是因為地主屋主沒有賣屋的壓力，特別是在通貨膨脹時，如果賣了房，錢還會貶值哩。所以屋主寧可放著，買方不幫我繳奢侈稅增值稅我不賣。





奢侈稅實施兩年，房價掉多少？倒掉一堆靠交易量維生的房仲而已。

有人也許會問，要提高地主屋主持有成本，升利率不就好了？理論上沒錯。但實際上呢？利率是央行用來調控通膨的工具。高利率通常是因為高通膨，這時雖然利率提高，但提高持有成本的效果卻會被不動產（特別是土地）抗通膨的特性抵消，養房養地者甚至會更願意放著不賣，或掛高價賣，因為他的賣價要反應未來的預期價值。

所以要公平正義，要課對的稅。真正能實現「漲價歸公」，讓地價房價合理的稅，其實是地價稅，這不但是經濟學家認為最好的稅（註一），這也是地主財團投資客最害怕的稅，更是台灣政府「不能說的祕密」。政府官員只要提到地價稅，一定顧左右而言他，數十年來毫無例外。

註一：有至少八位的諾貝爾經濟獎得主支持地價稅，包括保羅•山謬森（1970）、密爾登•傅利曼（1976）、哈伯特•西蒙（1978）、詹姆士•托賓（1981）、法蘭科•莫迪格萊尼（1985）、詹姆士•布坎南（1986）、羅伯特•梭羅（1987）以及威廉•維克瑞（1996）。傅利曼指地價稅是「最不壞的稅」（the least bad tax，對他來說沒有任何稅是好的）。

●作者牧，美國麻塞諸塞州，博，任教於某大學。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論

坦白說目前的地價稅率,基本上對於投資客來說真的沒甚麼感覺
而且真的玩土地,並不會只玩建地這塊, 使用分區變更讓清水變雞湯....等等
有太多太多的玩法了,

是因為台灣用的是公告地價，而不是實際價格。
這二個價格當中，存在著極大的差異。
雖然我們都覺得改革太慢的，但至少第一步踏出來了，實價登錄。
真的希望未來幾年內，可以讓實價課稅得以實現，
如此一來，養地養房的成本將大增；投機的風險提高，才有機會讓房價回跌。