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威爾斯親王 | 2018-12-30 09:34:01

2018年可說是商用不動產表現強勁的一年,根據高力國際統計,不單全年商用不動產成交總額重新站回800億關卡,突破自2015年起,連續三年未達該門檻的低迷情況外,土地市場更是熱絡,全年累積成交總額高達1822億元,更為近5年新高,此外,北市商辦租賃市場也表現不俗,2018年累積去化租賃面積逾6萬坪,創下調查以來新紀錄,整體租賃市場每月每坪租金約1868元,也創下10年新高,至於,內科空置率則縮小至4.21%,為調查以來新低。

高力國際2018年12月27日發布2018年台灣商用不動產投資與土地市場交易概況以及2019展望報告,2018年商用不動產投資市場受到自用需求以及2018年有新的REITs(不動產投資信託)掛牌的帶動下,全年交易總額達809億元,相較2017年全年546億元,整整多出263億元,增幅約48.17%。

製造業買家最積極 2018年出手346億買商用不動產

高力國際指出,前十大交易中,僅有一筆總額破百億元,便是台塑集團以187億元向全球人壽、美孚建設買進內湖「台北企業總部園區」3棟廠辦,買進面積高達3萬731坪,至於,單宗交易總額突破50億元的交易案,還有陽信銀行以76.5億元買進忠泰中山北路預售商辦、樂富一號REITs以68.7億元買進桃園南崁台茂購屋中心5成產權,以及玉山銀行以60.9億元買進冠德敦北大樓地上權案。進一步分析買家背景,2018年以製造業買家最積極,2018年買進商用不動產金額達346億元,占整體交易總額比率約42.77%,相較2017年全年製造業出手金額,增加105%,2018年金融保險業者出手也相較踴躍,全年出手金額約197億元,占比約24.35%,相較2017年全年成長約85%。

2018年土地交易總額達1822億元  為近5年新高

高力國際董事總經理劉學龍表示,2018年商用不動產交易類型則以廠辦最為熱絡,全年交易金額達402億元,占整體交易比率近5成,相較2017年全年274億元,增幅約46.72%,更是近8年廠辦交易金額最高的一年,其次則是辦公室,全年交易總額約239億元、第三高則是零售類,分別較2017年全年增加135%與128%。

2018年土地(所有權加地上權)交易熱度持續發燒,建築開發業、金融保險業與製造業的購地金額都大幅增加,全年交易總額達1822億元,相較2017年的1218億元,大增600餘億元,增幅近5成,更是2014年以來、近5年新高。此外、2018年地上權成交總額約204億元,相較2017年全年僅7億元,大增近200億元、增幅約30倍,

前十大土地交易案中則以地上權拿下第一名,其中仁愛空官俱樂部地上權案,當時共吸引5家業者競標,最終由元大銀行擊退四大保險業者,以82億元、每坪地上權單價約720萬元的高價取得。2018年最捧場的土地買家則是來自建築開發業者,合計以近千億元、約968億元買地,相較2017年全年建築開發業購買土地總額704億元,增加264億元、增幅約37.5%,建築開發業中最積極買地的則是興富發集團,其中興富發累積購地金額約174.3億元、潤隆則約54.3億元,合計約228.6億元,占建築開發業整體購地金額比率約23.61%。

2018年整體商辦租賃去化量逾6萬坪 創統計以來新高

2018年北市商辦租賃市場其實表現不凡,全年去化量達61,479坪,創統計以來去化新高,整體租金單價每月每坪約1868元,創近10年新高。目前北市各級商辦空置率表現,除頂級商辦、AB級大樓的空置率各約11.50%、7.56%,高於整體商辦平均空置率6.19%外,其餘等級商辦空置率均在平均數以下。至於,各級商辦租金價差,除頂級、A級間的價差高達25%外,其他各等級之間的價差僅有11~13%,未來3年內的新增供給除了量體稀少之外, 預計可對外招租的物件更為有限,預期未來整體租金可突破1900元,再創歷史新高。

高力國際資深執行董事楊慧明表示,由於市場需求強勁以及供給緊縮,延續2017年的表現,辦公室租金總體平均值在2018年再度創十年新高,目前頂級大樓之平均租金已經高出整體平均值約39%,未來持續上漲的趨勢已十分明顯。預計未來兩年內企業在洽談辦公室新租約或續約時,極可能將面臨強大的租金上漲壓力,建議提早準備以免屆時失去議價的籌碼。

再觀察內科辦公室市場,整體空置率在往下探,已經連續三年低於5%,2018年更僅約4.21%,來到史上新低。高需求加上低空置率帶動租金緩慢上揚。與2017年同期相比整體漲幅約1.11%。目前最高租金同時出現在西湖段與文德段每坪每坪租金約1,700元。相較於台北市區租金的有感上漲,內科租金穩健緩慢爬升,部分房東已有惜租心態,預估2019年度租金將繼續上升。舊宗、潭美近期的新成建案皆已整棟買賣為訴求,目前以建坪2500坪左右的企業總部產品為市場主流。

高力國際董事總經理劉學龍指出,對於2019年商用不動產展望,廠辦、廠房與工業用地等資產將持續受惠於自用與投資需求,租賃市場表現良好帶動下,開價合理的台北市辦公室與廠辦資產仍然受到買家青睞、惟貿易衝突、英國脫歐議題產生的混亂與美國內部相關課題等,皆不利2018年全球的經濟成長;嚴重的話將降低不動產的自用與投資需求。

此外,台商回台暨IFRS 16(國際財務報導準則16號)「新租賃準則」於2019.1.1生效,使自用交易比重大幅增加。

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