遲付房租15天即解約　這租約有效嗎？

高級超級版主 | 2018-12-19 00:51:20

1樓

不具名讀者問：
透過仲介出租房子，合約有一條特約條款，註明租金延遲15日，合約立即解除，從隔月起，房客就開始延遲，越拖越晚，甚至管理費、水電瓦斯也都遲繳，至今快半年，我用簡訊告知後，他說樓下講話太大聲，所以不租了，但要我走司法程序，等我告。請問我去申請房屋遷讓對嗎？怎麼做？要等2個月才能去申告嗎？
駱融法律事務所律師張洛洋答：
依最高法院106年台上字第757號判決：「按租賃物為房屋，而其租金約定於每期開始時支付者，非於承租人遲付之租金總額達2個月之租額，且遲延給付逾2個月時，出租人不得終止契約，此觀《民法》第440條第2項規定即明。蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也，自不得因當事人以契約預先排除之。」

所以雖然讀者在合約上註明租金延遲15日，合約立即解除，但依最高法院的見解，讀者仍不能在房客只延遲15日即要求終止租約，須等到房客積欠租金達2個月以上之金額時，才可終止租約。

此外讀者還需要注意，只要租金的支付日期經過後，房客仍遲延沒有支付租金，不論金額大小，讀者都可立即通知房客，限期支付租金。為避免日後舉證上困難，建議讀者以存證信函的方式催告房客，較為妥當。

也就是說，讀者可在房客積欠租金達到可以終止租約的程度時，催告給付租金，一旦催告期限到了，房客依然沒有給付，再發一次存證信函終止租約。

合法終止租約後，若房客仍不搬遷，可提起遷讓房屋的訴訟，因為房客自合法終止租約的時候起，繼續占有使用這間房屋，就欠缺法律上的正當權源，構成無權占有，這時讀者可依照租約及房屋所有人的物上請求權等法律關係，請求房客將房屋騰空遷讓返還，並應給付積欠的租金及水電費。