近日，杭州住保房管局官網上的一則消息引發行業內外熱議，有觀點甚至認為，這是要“革中介的命”。


▲圖/杭州市住房保障和房產管理局官網

　　8月18日，杭州住保房管局旗下的“二手房交易監管服務平台”正式上線“個人自主掛牌房源”的功能。

　　這意味著，房主可以在這個政府部門搭建的平台上，自行掛牌自家房源，直接跟潛在買家進行溝通，徹底打破了過去買賣房子要通過中介的銷售模式。

　　或受此消息影響，8月19日晚間，國內中介龍頭貝殼股價跌幅達到14.86%，目前總市值202.57億美元。從2003年開始，貝殼就籌劃樓盤字典、自建真房源系統，這部分已經稱得上是貝殼的核心資產。

　　對於這一消息，不少“痛恨”中介的網民拍手稱讚，在他們看來，二手房市場交易具有公共屬性，算得上房地產行業的基礎設施和公共產品，但是現在二手房市場的信息披露不真實、不規範，交易成本高、交易效率低，權益保護不得當，部分中介還在法律邊緣遊走，助長了投機風氣等等，政府“補位”，是個好事。

　　到底官方交易平台的房主直銷功能好在哪裡？能做什麼不能做什麼？政府部門這次的動作，真是為了取代中介公司？

　　文| 丹華 《財經國家周刊》記者 羅靜穎 實習生

　　本文轉載自微信公眾號“財經國家周刊”（ID：ENNWEEKLY），原文首發於2021年8月21日，原標題 》。

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　　上政府官網，做二手房交易

　　先來看看杭州的政府部門網站是怎麼操作的。

根據平台信息，如果你要賣房，首先登錄“杭州市二手房交易監管服務平台”，進行個人用戶實名註冊，就可以使用“個人自主掛牌”功能，


▲圖/杭州市住房保障和房產管理局官網

　　如果你想買房，進入“杭州市二手房交易監管服務平台”後，也進行個人實名註冊，就可以在“掛牌房源公示”欄內查詢個人自主掛牌房源和委託經紀掛牌房源，


▲圖/杭州市住房保障和房產管理局官網提供了個人自主掛牌入口。

　　選定房源之後，你還可以預覽到房源的所在小區建築面積、規劃用途、掛牌時間等等，以及所在樓層（低樓層/高樓層）、房源照片或者戶型圖，以及房主的聯繫電話，同時還能看到該房源在其他掛牌機構的價格。

　　杭州市房產市場綜合管理服務中心房產市場科科長胡萍莉告訴記者，目前只是房源信息發布，接下來還會有個人求購的信息發布。


▲圖/杭州市住房保障和房產管理局官網對掛牌房源的介紹

　　為了杜絕信息外洩，平台不僅引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規範流程開展交易，還設置了用戶身份智能分類功能，比如個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放，經紀人員就無法查看，防止發生騷擾。

　　更關鍵的是，若撮合成交，平台不收一分費用，按照杭州當前四五百萬整體房價水平計算的話，可以省掉七八萬元的中介費。

　　諸葛找房數據研究中心相關專家認為，“個人自主掛牌房源”功能的上線，一方面，為個人買賣房源提供了平台，一定程度上降低了對中介的依賴度，或也有效促進交易更快達成，同時上架房源需通過核驗，官方平台具有較高的可信度，提高了房源的真實性；另一方面，省去如中介公司等第三方費用的支出，有利於降低成本，一定程度上或也有利於促進房價平穩。

　　從這兩天各方面的觀點來看，對於這個舉動，市場普遍是認同的。“個人自主掛牌房源”功能，打破了傳統依賴中介機構的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構房源信息不對稱的弊端，為群眾“手拉手”自主交易提供了房源信息發布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。

　　而政府的深度介入和信用背書，構建了更為公平合理的二手房交易市場運行體系，這無疑是大多數人喜聞樂見的事，有助於房地產市場的持續平穩健康發展。

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　　深圳也曾上架類似系統

　　其實不僅杭州，深圳近期也有類似的舉措出台，也同樣引發了市場的熱烈關注。

6月24日，細心群眾在深圳市房地產信息平台的“便民服務”一欄，就發現上架一個叫做“二手房交易系統”的模塊，其功能主要有三項：


▲圖/深圳市房地產信息平台官網短暫上線“二手房交易系統”。

　　在買房的選項裡，買方可填寫購房需求、發起委託選擇中介機構，可選的中介機構有近2000家，而在賣房選項裡，賣方可以選擇找中介或自助賣房，通過填寫房屋產權校驗、房屋狀況說明書、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。

　　不過，上線數小時後，深圳的這個交易系統就下線了。目前，平台上已經無法看到相應的服務入口。


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　　“這個系統應該稱為新版的網簽系統，目前僅在測試階段。”深圳市房地產中介協會相關人士接受媒體採訪時說，系統的目標在於嚴控業主的掛牌價，讓二手房交易更加透明以及協助監管中介市場亂象。

儘管至今還未正式上線，不過在不少行業人士看來，這類平台將徹底解決二手房市場的信息不對稱問題。因為全維度的房源信息要在政府部門的平台備案，中介和買賣雙方等交易主體信息也要備案，以後再想利用或製造“信息差”賺取不義之財，就行不通了。

　　實際上，這兩年，市場上房地產中介的平台創新有很多，最典型的就是以貝殼和易居房友為代表的平台化模式，但是由政府部門牽頭形成的平台也在不斷成熟。

　　比如早在2017年12月，深圳市和騰訊公司就曾聯合推出過一個新型智慧租賃平台；2020年5月，河南永城成立了永城房產信息中心，這也是一個以政府為主導的房地產中介平台。

“這可能對中介公司來說有點難以接受。”一位業內人士對《財經國家周刊》記者表示，

　　從這次看，杭州和深圳的政策有異曲同工之妙，難道政府真的要實行“降維打擊”，親自下場做二手房交易？

　　杭州的消息出來後，熱議種種。有觀點認為，自古中介就有它存在的理由，他們是市場交易雙方的撮合劑，房產買賣是低頻交易，專業性強，並不是政府擅長的事情，可以考慮將中介傭金調得更合理一些，從而實現多贏。

　　也有人為之拍案叫好，稱“兩頭吃”“專掙信息差價”的中介終於被取代了，建議全國推廣。也還有人擔憂，大量的中介倒下，會不會帶來失業，給社會增添不安定因素，等等。


▲圖/微博網友熱議杭州的官方二手房交易平台。
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　　政府為什麼要“入局”二手房交易？

　　統計顯示，當前全國二手房交易中，有大約85%的交易是由中介機構完成的，房主和購房者自主交易的比例相對不高（不超過15%），也因為沒有平台支持，交易風險也比較大。

　　本次杭州在全國率先搭建直售平台，的確具有創新意義，能夠提高直接交易的市場比例

　　那政府為什麼要來做這個事情呢？一個普遍認同的觀點是，這是因為近年來，二手房市場出現了一系列亂象，搞虛假信息、高估價多貸款、小區“抱團”漲價、中介炒家結成“攻守同盟”等事件層出不窮，一二手房價格的倒掛，又倒逼新房搶購和集體漲價的行為，助長社會打新和投機炒作的風氣。


▲圖/微博、微信群內聯合抬價炒房行為

　　目前，我國房地產行業的基礎設施較為缺乏，特別是二手房交易的“真房源”問題、房源信息展示標準化的問題，一直得不到有效的解決，交易雙方和中介各自應該發揮的作用、承擔的責任，二手房定價是否合理合法合規等等，都缺乏有效的地方政府監管。

　　二手房市場與其他市場不同，它具有一定的公共屬性，相關房源和買賣信息是行業的基礎設施和公共產品。這個市場交給中介來做並無不妥，但中介都是利潤導向，政府的房管政策在中介執行的過程中，很可能會走偏，最終利益受損的，還是買房賣房的老百姓。

　　“當市場有空子可鑽，而且獲益非常誘人，就怪不得大中介也參與其中，根本問題還在於行業缺乏健康運行的基礎設施。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析說。

在這個背景下，就不難理解杭州的二手房交易系統，跟深圳的系統在邏輯上是一致的，出發點是相同的，

　　從之前深圳和現在杭州的平台功能來看，政府的交易服務平台至少能夠提供幾方面的信息：一是房源核驗和房源的全面信息展示，這是貨真價實的便民服務；二就可以消除假房源，通過政府的背書讓房源信息更加真實，通過全面的信息展示和標準化，讓整個房源後續交易更加順暢。

　　當然，除了房源信息以外，政府平台服務還包括個人信息真實性的核驗，這更可以消除買家的一些擔憂，減免一些房源問題上的法律糾紛。

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　　中介會被徹底取代嗎？

　　未來，是不是所有房產交易都會轉移到政府網站進行呢？

　　答案當然也是否定的。

　　“我們此舉的主要目的是便民，為個人房主賣房提供一個全新的售賣渠道。房主可以把房源掛在我們平台上的同時，也掛到中介那裡，提高成交的機會。”

　　過去，我國的二手房交易幾乎完全由中介代理完成，在房源、贖樓、資金監管、按揭，甚至網籤和過戶等各個方面，都是中介指導下完成，部分品牌中介同時也發揮信用背書的作用。

　　而本次杭州官方網站功能的更新，仍然都是信息發布和信息獲取的功能，並不會完全替代中介的市場角色，但一定程度上會促使中介行業提升服務，有利於淨化二手房市場環境，進而推動落實“房住不炒”。

　　“如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務，目前來看還是無法繞開中介。” 買賣雙方可直接前往不動產登記中心辦理網簽過戶手續，非常方便，如果交易流程複雜，建議還是通過專業的中介公司。

在交易過程中如何確保交易資金安全？胡萍莉表示，

　　“絕對不會取代中介的。中介掌握的信息不僅多，而且多維度。”李宇嘉說，如果買一個房子，這個房子有沒有抵押，有沒有二押，產證是否清晰，是否共同所有，是否被凍結，是否一房兩賣，是否滿足過戶需求，城市是否雙限，買家可能都不清楚，還是需要一個中間方來協調溝通，中介的角色並不是官方平台所能輕易替代的。

　　客觀來說，房地產市場微觀交易千差萬別，政府不會有意願，也沒辦法越俎代庖徹底地取代市場中介。未來，房產中介可以和政府平台形成有效分工，政府負責房源的真房源和標準化信息展示等內容，充分發揮對公共服務事項的管理核心作用，其他應該市場化的部分，則可以繼續交給市場主體完成。

　　同時不少行業人士認為，也要注意，在政府直銷系統啟用的過程中，也需要“求同存異、謀劃長遠、因勢利導”，應該將龍頭中介的合理訴求和基本利益反映進來，更好地整合現有資源，讓市場認識到，建立新的系統，有利於規避行業亂象，提高行業的集中度，讓規范運營、追求長期價值的大公司脫穎而出。


▲圖/8月19日，貝殼股價出現下跌。

“關鍵就是，中介機構一定要認識到自己所存在的各種亂象問題，如果中介做不好的話，目前的市場亂象持續，那麼政府可能會增加更多的模塊功能。”

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