2021-11-10 05:22 聯合報 / 劉學龍／高力國際董事總經理



台灣這波房市浪潮剛好搭上游資充沛與低利貸款，再加上預售屋實價揭露也助長買氣，房市陷入通膨與「晚買會更貴」的恐慌預期心理，但這時候上車買房真的就贏了嗎？

這波買氣可分為首購及首換兩類，很多的成交都是鎖定付款較輕鬆的預售建案，甚至建商會提供一至二成的信用貸款，讓自備款還不夠門檻的民眾也搶著上車，二至三年後再補票。

建商瘋獵地，民眾瘋買房，也使得中央銀行接連在去年十二月、今年三月及九月限縮貸款條件，包括貸款成數、寬限期、期數、差別利率等管制措施，即使有部分買房民眾會透過夫妻一人一戶，甚至人頭等方式避開，但央行抑制資金寬鬆的本意已經相當明顯。

這波上車買預售案的民眾即使都算是政府、銀行與建商口中的「自住客」，但這一群人必須要等到二至三年後，才會進入實質房貸階段。換句話說，二至三年後利率是否跟現在一樣低，還是會面臨到首波升息，甚至貸款年限央行已經出手限縮，抑或是貸款成數不如預期，這些都會直接衝擊到購屋民眾的口袋。

若口袋不夠深，無法進一步拿出更多自備款，或者負擔因升息而加重的每月還款金額，甚至同時間要負擔建商的信用貸款、以及房貸，都會考驗著部分搶著上車買房，但口袋深度有限的購屋民眾。再加上房地合一二點○已經上路，高稅率在預售屋先鎖三年、交屋後再鎖五年，除非認賠殺出，不然想獲利出走，難度相當高。

通膨與低利而推升的房價，要注意的是後續貨幣政策調控速度。以二○○九年全球次貸風暴為例，當時，資金成本低廉，美國民眾爭相搶搭買房列車，而這些債權又被包裝成金融商品在金融市場流通。而隨著利息調升，頓時間讓搶著上車買房的美國民眾立即出現無力支付房貸，次級房貸違約率升高，形成金融業危機，進而形成一個全球性的金融風暴。

台灣央行利率從二○一六年七月至二○二○年二月一直維持在百分之一點三七五，此期間的房價指數也由一百○三點一四成長至一一九點六；二○二○年三月因新冠疫情降息一碼（○點二五個百分點）至百分之一點一二五，而至今年第三季房價指數已迅速增長至一三四點六九，買房看房更成為一般民眾茶餘飯後必談的話題。

雖然台灣現況並未將房貸債權包裝成金融商品在金融投資市場流通，但因預期通膨心理、搶著上車買房、過度信用擴張、低利造成資金浮濫、貨幣寬鬆等，均與當時美國次貸風暴的場景或多或少相近。因此，善意提醒近兩年上車買預售屋的民眾，建議在興建期二至三年時間，口袋多儲備一些現金糧草，屆時真正面臨交屋與房貸壓力，包括升息或緊縮貸款時，才不至於手忙腳亂。