2022/08/03 12:27

3月，北市大同區揭露1筆屋齡已不可考的磚造老屋實價，總額高達11.9億餘元，為大同區單宗總價第4高的揭露紀錄。（翻攝自Google Map）

〔記者徐義平／台北報導〕上市建商總裁夫人也加入危老行列，根據內政部實價網最新揭露資訊，3月，北市大同區揭露1筆屋齡已不可考的磚造老屋實價，總額高達11.9億餘元，為大同區單宗總價第4高的揭露紀錄，進一步查詢，該老屋原本由新總陽建設買下，並申請危老順利取得40%最高額的容積獎勵後，日前則移轉至興富發建設集團總裁夫人名下。

根據實價資訊，該筆交易是今年3月進行，土地面積約439坪、建物面積約696坪，為地上4層加強磚造建物，備註欄則寫明具重建或重劃、都更等效益，若不考量建物價格，僅計算土地價值，每坪土地單價超過270萬元。

進一步查詢商業司商工登記查詢系統，新總陽建設負責為該集團總裁小舅子鄭有盛，其所代表法人為時代贏家投資，登記地址則在興富發總部，不過，卻在7月從新總陽建設將產權移轉至總裁夫人名下。

根據北市建管處發布的危老核準案資訊，總裁夫人持有的老屋早在去年7月20日通過危老審核，並取得最高額的40%容積獎勵上限，而該危老案也在第2季推出，地上16層、地下6層的住宅大樓，格局規劃2、3房，坪數 21至35坪，每坪開價98萬元。

大同區老成改造成果驚豔

住展雜誌研發長何世昌分析，大同區近年因老城區改造成果驚豔，以及雙子星計畫帶動之下，獲得外來客買盤挹注，整體房價大幅跳升，建案成交價多拉升至8字頭以上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市土地寸土寸金，建商持續投入開發整合，但因為造價不斷上揚，需整合到一定規模的土地才有利潤，甚至是直接買斷當地主改建。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，該基地介於大橋頭商圈與大龍峒商圈之間，交通及生活機能完整。重慶南北路為台北市早期發展聚落，沿線在民權西路以南，全部為商業區土地，法定容積較高，所以早期就跟承德路一樣鴨子劃水，是在地建商都更再開發的最愛，尤其目前在西區門戶、花博、台銀公辦都更等議題帶動下，不但有比價優勢，還有軸線翻轉的期待價值，因此吸引品牌建商投資推案。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4012912

難道這些大型建商是看準了台灣的房市只漲不跌嗎？

老房改建或者是都更的利益的確是很大，看來還是房地產最賺錢。

本來想算一下這筆帳，可惜條件不足，沒辦法得出能賺多少錢。

成本可以用土地+建物坪數得出約105萬/坪，一共為1135坪。

蓋好的16層大樓加地下6層總面積猜不到，真是可惜，假若抓7層樓當作土地成本來計算，那應該能賺2倍。

我覺得才賺2倍太少了，營建費用和銷售費用都還沒扣除，應該有其他看不到的利益所在。

732 發表於 2022-8-3 20:58
難道這些大型建商是看準了台灣的房市只漲不跌嗎？

老房改建或者是都更的利益的確是很大，看來還是房地產最 ...

還有不少老牌的家電公司，也開始再做建案

因為老牌所以有很多舊有工廠改建成大樓

那些很多都在雙北市

這些老牌公司可以持續觀察

toradora99 發表於 2022-8-3 22:23
本來想算一下這筆帳，可惜條件不足，沒辦法得出能賺多少錢。

成本可以用土地+建物坪數得出約105萬/坪，一 ...

絕對不只賺兩倍，養地過個幾年可能就會賺兩倍。

我剛才去查了新富發的營收，每個月至少都有幾億的入帳，好的時候會高達80幾億，12億買地根本就是零花錢。

idwang 發表於 2022-8-3 22:26
還有不少老牌的家電公司，也開始再做建案

因為老牌所以有很多舊有工廠改建成大樓

這些老牌公司本業已經不賺錢了，可是土地開發的價值卻是非常龐大，大同就是最典型的公司。

還有一些國營企業台肥、台火，基本上也都是靠土地價值。

toradora99 發表於 2022-8-3 22:23
本來想算一下這筆帳，可惜條件不足，沒辦法得出能賺多少錢。

成本可以用土地+建物坪數得出約105萬/坪，一 ...

如果是「住四」即「第四種住宅區」，建蔽率50％、容積率300％。

439台坪 可以蓋220台坪／樓

16樓*220台坪=3520台坪

地下六樓*220台坪=1320台坪

平均一個停車位加公設約12台坪

1320/12=110停車位

土地成本439台坪*270萬=1185300000

建坪18萬*3520台坪=633600000

地下室成本約每層樓的三倍價格 220台坪*3倍*18萬*6樓=712800000

總成本約=2531700000


賣價=98萬*3520台坪=3449600000

停車位300萬*110停車位=330000000

最大利潤不含管銷 3779600000-2531700000=1247900000  應該低於12億4千7百九十萬

長期聽朋友的數字股價而成。。

732 發表於 2022-8-3 22:37
絕對不只賺兩倍，養地過個幾年可能就會賺兩倍。

我剛才去查了新富發的營收，每個月至少都有幾億的入帳， ...

剛剛算出一個數字了

大概12億

idwang 發表於 2022-8-3 22:47
剛剛算出一個數字了

大概12億

這樣辛苦蓋房子還要行銷，沒有想像賺的多。

那還不如養地轉手賣掉賺差價，這樣省很多的工。