都市更新到底是什麼？
  從都市更新條例來看，都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護的措施。「重建」是指整個拆除，全部翻新。（這次的王家事件就是此類）「整建」是指修建或改善，算是小幅度的。「維護」則是俗話說的拉皮。（多數用於古蹟）
  為什麼要都市更新呢？都市更新絕對不是一個為了炒地皮才跑出來的名詞，而是為了全體都市居民的公共利益才產生的。當都市發展到了一定的年期，過去的建物開始老舊破敗，而為了都市能夠保持著緊湊發展的特性，都市計畫提出了「填入式發展」的概念。
  什麼是「填入式發展」？就是將已經不堪使用的建物重新改善，是個能減少都市蔓延，回應永續生態的觀念。而都市更新，就是這概念中非常重要的一環。很多人會質疑都市更新的公益性到底在哪裡？
  其實公益性本來就是個模糊、難以定義的事情，但是都市更新具有幾項十分重要的作用：
1.市容的改善
2.人行空間的改善
3.停車空間的增加
4.綠地開放空間的增加
5.對於都市防災性的提升
6.減少都市蔓延所需要花費的基盤設施成本
  對於都市計畫來說，都市更新最重要的就是後面兩項。而這也是為什麼建商可以說自己的建案是符合公益性的主要原因，或許大家短期間看不到，但對於一個都市來說，這真的是最關鍵的重點之一。
  由於都市更新的實施非常複雜，用最簡單來比喻來解說，都市更新的實施就像是一個遊戲一樣。是民眾、政府、建商三者的遊戲，三者的心理賽局，三者都有自已要從中得利的需求。遊戲的規則就是「政府透過增加的容積，來吸引建商加入，幫忙民眾改建。」如此一來，民眾可以得到新的房子或更多金錢、建商可以賺到錢來養活底下的員工、政府也可以有更好的市容跟更多的開放空間回饋給民眾。理想中的都市更新，是個三贏的美好局面。但是為何會發生今天這樣的局面呢？
王家事件到底出了什麼樣的問題？
  整件事情的來龍去脈大概是這樣
1、建商劃定了都市更新地區，而�面包含了王家，然而王家不想被都市更新，因為他們的房子還很新而且很有感情。
2、建商協調了兩年仍然不成，最後決定請政府出面，透過政府依現行都更條例強制執行，將王家全部打掉，於是爆發了這次衝突。
  由於有了衝突，加上部分學生強力的介入，引發媒體的興趣與炒作，造成這場都更遊戲中，三方都成了失敗者，沒有真正的贏家。贏的是與這事件無關的第三者。（媒體、學者、學生與後面的影舞者－政客）
  為什麼會變成這樣，三方到底犯了什麼樣的錯誤才會導致這樣的悲劇，就是我們接下來要去關心的，也是真正要檢討的事情。希望大家可以暫時放下自己的價值，從整體的觀點來檢視三方的錯誤。
一、        王家犯了什麼樣的錯誤？
  其實中間有許多模糊空間，因為到現在為止，整個事情也只看得到王家單方的說詞。而他們最大的錯誤就是在一開始的消極處理與自我為是。
文林院督更案於2007年5月1日經都市更新事業概要核準，2009年6月16日事業計畫核定。這兩年間，王家連一次公聽會、審議都沒參加，王家自以為是的認為只要口頭上曾經表明，就是很明白的反對。可是事實上這樣的處理，就是造成爭端的主要原因。
  前面提到，都市更新是個遊戲，而他的遊戲規則就是一條一條死板的法條。口頭上的拒絕不代表法理上的拒絕，要拒絕這樣的一切，你就得參加公聽會、審議。不然就是放棄了自己表達意見的權力。這樣講或許有點難以理解，我們可以用這樣的例子來解釋投票時，會分成贊成、反對還有廢票（無效票）。現在的狀況就是贊成票在公聽會和審議時達到了100%，而反對票0％。因為王家根本沒有出席，他們放棄了自己表達反對的權力。
如果王家在一開始積極地參與公聽會，強烈表達自己不願劃設的立場，那就會讓贊成票變成95％，反對票5％。你會說這沒有用，還不是過了，一樣是恐怖的多數暴力。但不要小看這小小的5%反對票，根據都市更新條例的第二十二條規定，在正式的公聽會跟審議之中，他就是有著逼迫建商修改方案，跟正式面對王家意見的力量。但是很可惜的，王家自己放棄了這個權力。當他發現的時候，早就已經身在都市更新的遊戲中，無法退出。只能依循著遊戲規則繼續玩下去。
  重點是，接下來的遊戲選項中，沒有退出、也沒有我要我的舊家這兩個選項。只剩下新房子跟金錢這兩個選項，就是這樣一開始的消極態度使得王家在後來任何的抗議行為，在法律之前都沒有任何的立足點了。我們真的應該積極地參與公共事務，表達我們的意見，不然就會讓這樣的悲劇繼續發生。
二、建商又犯了什麼樣的錯誤？
  他們最大的錯誤，也是導致這次他們危機的關鍵點就是－預售－ 這個行為。有學生表示這就叫做貪財！想賺錢想瘋了才會這樣。但如果你現在站在建商的角度，你會如何看待這件事情？在這邊我想先簡單解釋一下幾個法條，讓大家更能進入建商們的思考。
  都市更新條例規定，當你已經取得10%的人的同意時，就可以開始籌備公展所需的設計資料，用以博取更多所有權人的同意。如果已經取得了2/3的私有地權人同意、2/3私有合法建物人同意、3/4私有土地面積所有人同意、3/4建物總樓地板面積所有人同意後你就可以開始進行都市更新，之後進入主管機關審議了。
  所以當建商完成所有程序，他已取得法律上合法的入場卷，除了王家以外的所有人都已認同，建商其實已經具有了進行都市更新的合法依據。其實建商是可以不管王家，依法早就可以把他們家拆掉的。因為你們在公聽會不出席，你不表達意見，就代表你要參加這個遊戲，你參加這個遊戲，就代表我們要依據遊戲規則玩下去。
  建商站穩合法地位後，當然可以開始設計了，也可以開始賣，因為他已經具備了合法性。剩下的只是如何跟王家協商而已。站在建商的角度，確定法律依據上沒問題之後，早點設計早點賣當然是最好的選擇。如果你說建商真的很混蛋，怎麼可以只看錢來辦事情。而且還忽略了少數人的意見。沒錯，但民主社會進步的主流價值就是「金錢決定一切、多數決勝負」。如果沒了金錢、沒了多數決，民主社會就沒存在的意義。
  雖然建商就是剛好遇上了對金錢沒有任何慾望的少數分子－王家。接下來該怎麼辦？建商也知道王家開價兩億就是要他們知難而退，叫他們不要來煩他們。「我只要我家！」這五個大字非常清楚的浮現在他們的協商開價單上。這在一開始公聽會跟審議時或許還有讓建商退一步的理由，但在這時候已經沒有任何意義了。因為這個選項在你進入這個都更遊戲時就已經不復存在。
  所以開始了一點交集都沒有協商過程注定王家日後的命運，在這兩年中，建商其實早就可以直接請台北市政府「依法」強制執行的。但是他們沒有，從這點中，還是可以看出建商釋出的善意與誠意。但最後就是預售這件事情把他們逼急了。預售讓他們沒有修改設計的可能性（最近的台南西門路案例也是如此）。面對著38戶搬出去的住戶壓力，還有已經預售出去的合約問題，他們不能再等了再等下去，就是100%的破產。如果你是建商你會怎麼樣？
  沒有任何建商願意把自己的名聲搞臭，但是當這事情已經不是純粹的利益問題，而是他們是否能繼續生存的問題時，他們只好搬出了都市更新條例第36條的規定，因特殊因素最多只能沿一年半，時間已經到了。接下來，要請政府執法了。
三、政府又犯了什麼樣的錯誤？
  政府會怎麼解讀這件事情？我始終相信政府是公平的，絕不是偏袒任何一方的。在這整個事件中，王家從一開始的消極處理時，就已經喪失了在法理上抗衡的依據，而建商除了一開始不顧王家的「口頭拒絕」，這是屬於情理上的因素，在法理上建商幾乎佔著絕對優勢。政府是執法者，如果連政府都不尊重自己訂定的法律，這樣的政府又要如何使人信服？「惡法亦法」！在未修正前就是得依法執行。於是，手法的公務員只能選擇執行法律。
  事實上，政府是三者中最悲慘的一環，他們只能承受了所有的攻擊，他們唯一犯的錯是在表態方面，沒有把事情的原委好好交代清楚，所以看似偏袒建商。（或許也是媒體的問題？）但站在法律的角度檢視，他們其實也只是依法行政而已。請不要說法律是他們訂的，當然是他們的錯。執法，跟立法是完全不一樣的（大家可以去請教那些帶頭的立委諸公，為什麼事情一開始時，他們為何不去修那些他們口頭上不合時宜的法？他們在忙甚麼？）。
  談到這裡，大家是不是有更了解了事情的全貌了？簡單來說，我認為法律上的權利與義務是這次事件的關鍵。王家一開始放棄了透過法定程序表達意見的權利，一開始的消極參與，使得後來一切的積極努力都注定付諸流水。
  建商為了確保現金流而開始預售的動作，完全抹煞了變更設計的可能性。政府的執法更是將自己的名望全部掃地。這場都市更新沒有任何一方獲得真正的利益，三者皆是這場遊戲的輸家。贏的是與這事件無關的第三者。（媒體、學者、學生與後面的影舞者－政客）
  我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？
  或許這樣的事情還會一再反覆上演，同樣的事情一定會再次發生。
但我認為這絕不會是圓型的無限循環，而是螺旋型的。雖然會在我們的社會一再上演，可是經過不斷的鑽研會愈鑽愈深，然後找到這事件的核心。到那時，我們才能清楚地看見事情的全貌，也能找出改善的方法。
  這樣的一個劇烈的刺激，是應該要激起我們對公共事務，以及自身權益的關心，我們不該放過任何一個可以表達意見的場合全體積極性地參與才能踏實地解決這些公共社會議題。這是我們從這次中可以學習到的結果。如果你家被劃進了都市更新範圍，而新房子跟金錢都不是你要的東西的時候，你一定要積極地參與公聽會表達自身的意見。讓你家在一開始，就可以被排除在都市更新範圍外。絕不是什麼「今日拆王家，明日拆你家」，這是不會發生的。
  我們該透過這件事情，使立法委員們正視問題，結合各項領域的專業，用正面積極的態度去重新修改法條。法條應更加落實民眾參與，徵收條款的條件也需更加嚴格謹慎，畢竟是侵害民眾權益的行為。我們都應該更關心與我們生活相關的法律，法律會保護知法者，別讓法律只成了知法者的武器。
  土地徵收、都市更新，如果都落得這樣難堪的汙名，社會哪來進步的動力。許多為了大眾思考的公共事務，都變成了大眾質疑的問題如果再多來幾個，真的會使台灣社會陷於一潭死水，你我願意看到這種惡果嗎？凡事都有需要改進的空間，台灣是你我的，我們需要一起努力，一起關心這塊土地，才能讓它變得更好。

嗯，你就活在你的淺見之中吧!畢竟還滿沒建設性的，難怪只有我想留言~你連王家的當事人都不是，也敢講你之見，建議你去看看多少專家覺得這有問題再說你不會遇到這種事吧，畢竟專家已經先把你這個不是專家講的一番話先給打趴了，你的發文有立足點嗎?沒~壓根連腳指頭站的地方都沒~~

王家強拆事件，與大埔事件不完全相同，必竟都更非為真了真正的公共利益，不是為了公共交通，如捷運系統、道路，也不是用來建學校、公園...，這些都能用徵收的方式，而都更很確定明明是民間的事，所以建商只能用賣的取得所有權。

大埔事件:事因由苗栗縣政府計畫擴大新竹科學園區竹南基地，強制徵收大埔農地，但因為最終是否變成一般建案，還是真的會建科學園區，這五年內才會看出真相，所以無法說它不是為公共利而徵收。

如果不想參加都更，就寄張存證信函，也勿在建商的協議文件中留下出價紀錄而落人話柄。建商可直接依出價記錄向法院提存，要求履行買賣合約。但為何，建商不想花高價買下，能借助公權力強行處理。還有，權利變換才是最需要仔細計算後簽字同意的部分。
補充

「都市更新權利變換」

權利變換的方法，並不是一般民眾所想的，就單純的以坪易坪，不是說你給20坪舊房子就可以換給你20坪新房子。裡頭眉角很多，單把公設加進去你就要買坪數，一般在談是看土地權狀，房子實際坪數現在說都不準確。

建築條件太差的建案，像建蔽率高的老公寓、華廈若現在想改建，不跟周圍的商業用地整合改建，層樓的大小很難跟原本一樣大。還有五層公寓或是土地持分超小的舊電梯大樓， 建商的權利價值的比重隨便估都很重， 這一定分不到原本的大小。


參見 懶人包／5分鐘看懂士林王家文林苑都更案
http://www.jkforum.net/thread-2858913-1-1.html

其實郝龍斌等官員已經知道那是惡法
但卻還強意執行
並假借都更法之名
推卸無知的責任
總歸一句
軍閥的行為
該下台滾蛋

真是公共利益嗎??我想單純是為了圖利財團吧!!有很多更值得去更新的地方,怎麼不去??偏偏選擇精華地段,這就很難讓人不得不聯想到其他地方去了!!

記得今年2012總統大選開票，馬總統連任成功，當時我在想，事情可能是這樣子的。

台灣選舉選的從來不是「選賢與能」，而是選一種「不太討厭的人或感覺」。

你可以這樣想，台灣人喜歡有魄力的政治人物，看樣子未來16年內總統人選，郝龍斌應該都在安全名單。
所以當政府把自己當成榔頭，其他人自然都變成釘子 。

新聞報導拆除當天，郝龍斌說﹕「今天天氣很好，過程很平順」，隔天郝龍斌說：「不得已的痛苦決定」，這兩三天，「郝龍斌：我會負全責」。由這兩三句就知道，郝龍斌太適合以後參選中華民國總統了。

扮豬吃老虎的郝龍斌其實話術一向很強：一句「不要為難基層公務員」。這坦白說是非常高段的話術，將原先的爭議轉為單方的「找麻煩」 ，侵略者馬上轉為守護者，這至少取得大半部份人的好感，字面上雖然是承擔責任，實際上卻有將責任轉出的作用，缺點是不可太常用，不然大家都會一窩風用到爛。

想想一下，馬總統先前厲害地，用一國兩區就沒人罵瘦肉精，而有注意新聞的人就發現每次有爭議，馬總統就會鬼隱起來不發表意見，明示或暗示這事與他無關，但此時，民進黨卻也表現的很差，出奇的安靜了起來，希望不是兩黨在密謀什麼。


監督和批判才是進步和改革的動力，而這需要理性和邏輯。


有些人專長是發掘問題或解決問題，通常只要符合邏輯，便能說服這類人，而有些人充滿偏執、理想、熱情，這些人有勇氣堅持下去的動力，進步和改革正需要有這兩種人。

最牛釘子戶！
2013-04-17 02:01 工商時報 【王榮章】
    　台灣的建築水準，在過去十年有很大的提升。2008年上半年，我邀請了產、官、學界的專家達人組成評審委員會，選出台北、台中、高雄的10大豪宅，獲得外界很大的迴響！最近有業者建議我，表示這幾年有更多好房子落成，很適合再辦一次10大豪宅評選；不過我另有打算，我想辦一場10大釘子戶評選，請各方人士推薦名單，然後評選出全台最牛的釘子戶。

    　我的發想來自文林苑事件！這個引發激烈對立，甚至導致都更條例大翻修的爭議事件，各界有許多正反不同的意見，但對我來說，文林苑案並不複雜，單純就是「條件喬不攏」，因為建商與拒遷戶對彼此開出的條件都不願接受，最終演變成兩敗俱傷的局面，也因此和所謂的居住正義、保障人民自由意志、公益與私利的抉擇等大道理，都扯不上邊。

    　從建商的角度來看，王家是不折不扣的釘子戶。我無意偏袒哪一方，而且爭取自身權益也是天經地義的是情；但我想，如果能把這些爭議事件還原，把雙方開出的條件都攤在陽光下，屆時到底是誰吃人夠夠、是誰獅子大開口，我相信社會各界自有公評，也才能夠更公允的看待這些爭議；而不只是理盲的認知，以及民粹式的情緒反應。

    　其實不只是都更案，到處都有形形色色的釘子戶。在多年的新聞工作中，我見識過不少釘子戶，其中有些案例所呈現的人性極度貪婪，以及穿梭其間的掮客極盡挑弄之能事，實在令人瞠目結舌，也因此導致許多開發計畫胎死腹中。例如大家已熟知的「姜太太包子店」案例，0.3坪畸零地居然開價800萬元，幾乎可以在中南部買一整棟透天厝，此案應該篤定可以榮登10大釘子戶金榜。

    　此外，位於南京東路上六福皇宮對面的燙金土地，當年某家建商以20億左右標下，之後轉手以40億元高價賣出，讓外界稱羨不已；但實際上，得標時基地上仍有數十戶的佔用戶待解決，初期處理還算順利，但據透露，最難纏的最後幾戶，每戶處理代價竟高達8千萬至1億元，建商為求順利解決，只好含淚買單。

    　再來看位於高雄漢神百貨商圈的某頂級豪宅，緊鄰1,500多坪的基地邊有一棟8層樓的電梯住宅，土地面積僅66坪，原本建商積極想整合開發，不過在與地主洽談過程中，因為某科技大亨加入投資興建團隊，加上掮客居間操弄，賣方開價一路從1.2億、最後飆升到3.6億元，換算每坪土地價格達545萬元，不但高出高雄市上週才創下的306萬天價一大截，更是當時市場行情的5倍以上，結果當然是以破局收場。

    　會吵的孩子有糖吃，在台灣，少數永遠可以脅迫多數。有一位我相當敬重的建築師，他在文林苑爭議最炙時說了段語重心長的話「不影響他人權益的自由才是自由」、「民主如果不是多數決，就沒有民主」！誠哉斯言，所以我很想來辦個大評選，選出全台最牛釘子戶，然後讓證據來說話、讓輿論來公評。