離譜…豪宅喊價成交價最高差五成



近幾年資金回流以及市場上頂級產品供需失衡，造成台北豪宅價格漲翻，業者動輒每坪200萬元、300萬元喊價，但實價揭露後讓炒作無所遁形，不少豪宅無論是建商的開價，或中古市場屋主釋出的開價，與實際揭露的成交價，最高價差甚至近五成。

以仁愛路豪宅「吾疆」為例，過去銷售曾喊出每坪200萬元天價，但陸續公布的五戶成交實價，每坪僅105至134萬元，最高價差達近五成。

信義計畫區豪宅「台北信義」成交價僅每坪113萬元，與業者銷售時開價每坪180∼200萬元，落差不小；曾經開價每坪180萬元的「皇翔天昴」，登錄每坪實價約每坪139萬元，也都有一段不小的差距；高雄「都廳苑」預售時開價每坪30∼40萬元，平均成交價也僅每坪25萬元。

也有不少精華區店面靠著銷售業者炒作，造成價格墊高的假象，而實價揭露後，都有三成以上的價差。

去年底以來完工交屋的豪宅，不少都面臨實價揭露的考驗，成為未來流通風險最高的一類產品，但是供給量稀少仍支撐價格，很多買主拿著實價登錄的價格去找房子，卻幾乎買不到。業者認為，這種開價嚇死人、成交價笑死人的大幅落差，較容易發生在台北市的頂級豪宅，一般型產品大約維持20%的議價率。

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300萬？178萬！ 豪宅膨風行情現形

實價登錄揭露知名豪宅「勤美璞真」四樓成交價每坪178.9萬元，總價2.085億元，戳破過去房仲業者膨風的每坪300萬元豪宅神話。圖／經濟日報提供
實價登錄揭露知名豪宅「勤美璞真」四樓成交價每坪178.9萬元，總價2.085億元，戳破過去房仲業者膨風的每坪300萬元豪宅神話；開價與成交價的價差高達四成，讓市場擔憂會讓豪宅價格產生鬆動，不過業者認為，豪宅的稀有性仍是特殊買盤追逐的焦點。

「勤美璞真」位於大安森林公園對面首排，六年前預售時房價每坪120萬元即躍身台北頂級豪宅之林，去年曾有房仲業者傳出每坪成交304萬元，甚至還引起中央銀行注目，展開一連串打炒房動作。然而昨（3）日公布的成交價僅每坪178.9萬元，雖然此件位於房價較低的四樓，但仍讓一些曾經喊出驚人天價的業者膽顫心驚。均已完工的「皇翔御琚」與「文華苑」頂級豪宅，都還沒有個別戶揭露實價，預期未來公布後都將牽動台北豪宅市場價格。

豪宅市場因為產品特殊性加上過去房價透明度低，價格上有較大的炒作空間，勤美璞真超低行情傳出，房地產界一片譁然，不少業者直呼：「這個價格買到真的很便宜！」

事實上，去年8月實價登錄後，不少業者已經調整開價策略，房屋賣方也適度修正價格，避免成為箭靶。

永慶房產集團房產事業群總經理葉淩棋表示，自實價揭露後，新成屋開價與成交價確實有拉近，豪宅市場短期內會出現買方出價低於賣方預期，但終歸供需決定價格。

嘉磐建設副總經理蔡錫全說，少數戶別畢竟是個案，很難以偏概全，但是稀少就是稀少，建商開價策略近年已調整，已很難漫天喊價。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，實價公布後，出現不少個案開價與成交價落差過大，不能全歸因業者膨風，一方面國人購屋仍習慣殺價，讓業者因此習慣開出高價，二方面不少豪宅近期交屋，兩年前購屋價無法反應目前市價。隨著市場資訊越發透明，未來開價也逐漸貼近真實。

300萬膨風？ 沒登廣告免罰

台北市政府官員昨（3）日表示，自6月18日宣布房仲業亂喊價要開罰後，業者的宣傳廣告明顯保守，迄今未有業者被罰，而勤美璞真案件發生在實價登錄前，且每坪價格300萬元並沒有刊登廣告，無法查證，所以不予處罰。

勤美璞真小檔案

勤美璞真位於台北市信義路三段，樓高29層，規劃65戶，坪數92坪到176坪。由於具面對大安森林公園第一排稀有性優勢，以及台北市精華區少數大面積綠地視野，與宏盛帝寶等並列知名豪宅。

勤美璞真基地面積906坪，完整方正，2004年由勤美及璞真建設以每坪245萬元標得，創當時土地交易天價。2007年預售時開價約每坪120萬到140萬元，創台北市新高價。去年4月傳出頂樓以每坪304萬元成交，引發中央銀行總裁彭淮南關注，還親自訪查。